Giá nhà mới tại Trung Quốc tiếp tục giảm

Giá nhà mới tại Trung Quốc trong tháng 12/2025 tiếp tục giảm 0,4% so với tháng trước, phản ánh áp lực suy yếu kéo dài của thị trường địa ốc.

Tháng 12/2025, giá nhà mới tại 70 thành phố Trung Quốc giảm trung bình 0,4% so với tháng trước, theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS). Đây là mức giảm tương đương tháng 11/2025. So với cùng kỳ năm 2024, giá nhà mới giảm khoảng 3%, cho thấy xu hướng đi xuống của thị trường bất động sản vẫn chưa chấm dứt.

Chỉ có 6 trên tổng số 70 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng trong tháng cuối năm 2025. Phần lớn các đô thị còn lại tiếp tục chứng kiến giá đi xuống, phản ánh tình trạng cung vượt cầu, tâm lý thận trọng của người mua và những khó khăn kéo dài của nền kinh tế.

Giá nhà mới tại Trung Quốc chịu áp lực từ nền kinh tế

Theo Li Yujia, Trưởng nhóm nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Chính sách nhà ở Quảng Đông, áp lực giảm giá trên thị trường bất động sản vẫn rất lớn. Ông cho rằng các yếu tố nền tảng của nền kinh tế, đặc biệt là tình hình việc làm và tiêu dùng, đang làm suy yếu khả năng chi trả cũng như tâm lý mua nhà của các hộ gia đình.

Việc thu nhập không tăng trưởng như kỳ vọng, trong khi chi phí sinh hoạt vẫn ở mức cao, khiến nhiều người trì hoãn quyết định mua nhà. Tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm cũng góp phần kìm hãm sự phục hồi của thị trường.

Hiệu quả của các biện pháp hỗ trợ

Trong nỗ lực ngăn chặn đà lao dốc của thị trường địa ốc, chính phủ Trung Quốc đã triển khai hàng loạt biện pháp hỗ trợ. Năm 2025, nhiều địa phương ban hành chính sách kích cầu, trong đó Bắc Kinh nới lỏng các hạn chế mua nhà từng áp dụng trong giai đoạn thị trường bùng nổ.

Đầu năm 2026, thành phố Thiên Tân yêu cầu các doanh nghiệp địa ốc hạn chế việc giảm giá sâu nhằm kiềm chế đà giảm của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá hiệu quả của những biện pháp này vẫn còn hạn chế, do các vấn đề cốt lõi như tồn kho cao, niềm tin người mua suy yếu và áp lực tài chính của doanh nghiệp chưa được giải quyết triệt để.

Trong báo cáo mới công bố, Morgan Stanley dự báo doanh số bán nhà tại Trung Quốc tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn trong năm 2026, với nguyên nhân chính là lượng tồn kho lớn và tâm lý người mua còn yếu. Ngân hàng này cho rằng quá trình phục hồi, nếu có, sẽ diễn ra chậm và không đồng đều giữa các khu vực.

Diễn biến tại các nhóm thành phố

Tại bốn thành phố hạng nhất – nhóm đô thị phát triển nhất với nhu cầu nhà ở cao – giá nhà mới giảm 0,3% trong tháng 12/2025, thấp hơn mức giảm 0,5% của tháng trước đó. Trong nhóm này, Thượng Hải là thành phố duy nhất ghi nhận giá tăng theo tháng, với mức tăng 0,2%.

Ngược lại, giá nhà mới tại Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến lần lượt giảm 0,4%, 0,6% và 0,5%. Điều này cho thấy ngay cả các trung tâm kinh tế lớn cũng chưa thoát khỏi xu hướng giảm chung.

Ở các thành phố hạng hai và hạng ba, giá nhà mới đều giảm trung bình 0,4% trong tháng cuối năm 2025. Đây là những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề hơn do nhu cầu yếu, tốc độ đô thị hóa chậm lại và áp lực tồn kho lớn.

Khủng hoảng địa ốc và hệ lụy kéo dài

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu rơi vào khó khăn từ cuối năm 2020, sau khi chính phủ áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm siết chặt tài chính đối với các chủ đầu tư và hạ nhiệt thị trường. Việc hạn chế tiếp cận vốn khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản.

Hệ quả là nhiều dự án đã bán trước nhưng không thể hoàn thiện đúng tiến độ, làm suy giảm niềm tin của người mua. Các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc trả nợ, dẫn đến làn sóng vỡ nợ và tái cơ cấu trên diện rộng trong ngành.

Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản từng đóng góp khoảng một phần tư GDP Trung Quốc. Tuy nhiên, kể từ khi thị trường suy thoái, vai trò của lĩnh vực này trong tăng trưởng kinh tế đã giảm mạnh, kéo theo tác động lan tỏa đến nhiều ngành khác như vật liệu xây dựng, tài chính, tiêu dùng và việc làm.

Năm 2025, tổng giá trị giao dịch nhà mới tại Trung Quốc ước đạt khoảng 7.300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 1.000 tỷ USD). Con số này giảm tới 55% so với năm 2021, thời điểm thị trường đạt đỉnh.

Sự sụt giảm sâu về giá trị giao dịch phản ánh cả việc giá bán giảm lẫn khối lượng giao dịch đi xuống. Nhiều người mua tiềm năng tiếp tục đứng ngoài thị trường, trong khi các chủ đầu tư phải cạnh tranh gay gắt hơn bằng các chương trình khuyến mãi và giảm giá.

Triển vọng thị trường còn nhiều thách thức

Các chuyên gia nhận định, trong ngắn hạn, thị trường địa ốc Trung Quốc vẫn đối mặt với nhiều rủi ro và khó khăn. Áp lực tồn kho, niềm tin người mua yếu và gánh nặng nợ của doanh nghiệp là những yếu tố cản trở quá trình phục hồi.

Dù chính phủ tiếp tục điều chỉnh chính sách để hỗ trợ thị trường, hiệu quả của các biện pháp này cần thời gian để thể hiện. Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều bất định, triển vọng tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn là dấu hỏi lớn.

Theo: VnExpress