Vay tiền để bán nhà: Bi kịch địa ốc Trung Quốc

Vay tiền để bán nhà đang lan rộng tại Trung Quốc khi giá bất động sản lao dốc, đẩy nhiều gia đình vào cảnh âm vốn.

Vay tiền để bán nhà và tình trạng âm vốn lan rộng

Giá nhà giảm sâu tại Trung Quốc đang tạo ra một nghịch lý chưa từng có: nhiều người không chỉ vay tiền để mua nhà, mà còn phải vay tiền để có thể bán được nhà. Khi giá trị tài sản thấp hơn dư nợ, hàng triệu gia đình rơi vào cảnh “âm vốn”, mắc kẹt giữa áp lực ngân hàng và thị trường đóng băng.

Theo ông He Shichang, Giám đốc điều hành Trung tâm nghiên cứu bất động sản Hsin Chuan, đà suy giảm kéo dài của thị trường địa ốc đã khiến không ít chủ nhà lâm vào tình trạng tài sản “chết đuối”. Điều này xảy ra khi giá thị trường của căn hộ thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng.

Ông He nêu ví dụ một căn nhà được mua với giá 10 triệu nhân dân tệ, người mua trả trước 3 triệu và vay 7 triệu từ ngân hàng. Sau vài năm, giá nhà giảm còn 6 triệu. Nếu bán ở mức giá này, chủ nhà không những không thu lại được khoản vốn ban đầu mà vẫn còn nợ ngân hàng 1 triệu nhân dân tệ. Theo quy định, để hoàn tất thủ tục giải chấp và sang tên, người bán phải tự bù phần chênh lệch còn thiếu. Khi không còn tiền mặt, họ buộc phải tìm đến các khoản vay lãi cao bên ngoài hệ thống ngân hàng.

Dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố cuối năm 2025 cho thấy giá nhà tại 70 thành phố lớn tiếp tục xu hướng giảm. Bất động sản, từng được xem là kênh tích lũy an toàn của tầng lớp trung lưu, nay trở thành tài sản mất giá nhanh chóng.

Khái niệm “vay tiền để bán nhà” phản ánh thực tế nhiều chủ nhà phải đi vay thêm để tất toán khoản nợ còn thiếu trước khi chuyển nhượng tài sản. Đây không chỉ là vấn đề tài chính cá nhân, mà còn cho thấy mức độ suy yếu của thị trường.

Trong điều kiện bình thường, người sở hữu nhà có thể lựa chọn ngừng trả nợ và chấp nhận để ngân hàng phát mãi tài sản. Tuy nhiên, tại Trung Quốc, hệ thống tín dụng xã hội đặt ra những ràng buộc nghiêm ngặt. Theo các chuyên gia, một cá nhân bị liệt vào danh sách mất tín dụng có thể bị hạn chế đi lại bằng máy bay hoặc tàu cao tốc, bị phong tỏa tài khoản và chịu nhiều hạn chế tiêu dùng. Hồ sơ tín dụng xấu còn có thể ảnh hưởng đến cơ hội nghề nghiệp của con cái trong tương lai.

Chính vì vậy, nhiều gia đình chọn cách tiếp tục gồng gánh nghĩa vụ tài chính thay vì chấp nhận vỡ nợ. Hệ quả là thị trường tín dụng phi chính thức có thêm đất sống, khi các khoản vay “nóng” trở thành công cụ giúp người bán hoàn tất thủ tục pháp lý.

Vay tiền để bán nhà trong bối cảnh thanh khoản đóng băng

Ngoài áp lực nợ nần, vấn đề lớn hơn nằm ở thanh khoản suy giảm. Bà Zhuang Simin, Phó giám đốc R&D của CTBC Real Estate, nhận định rằng khi tâm lý thị trường chuyển sang trạng thái phòng thủ, người mua gần như biến mất. Ngay cả khi chấp nhận giảm giá mạnh, nhiều chủ nhà vẫn không tìm được khách.

Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại các thành phố tuyến dưới, nơi kinh tế địa phương chịu ảnh hưởng bởi tăng trưởng chậm và nguy cơ mất việc làm. Chủ nhà tại đây phải đối mặt “cú sốc kép”: thu nhập suy giảm trong khi tài sản chính mất giá nhanh chóng.

Ba lựa chọn thường được nhắc đến gồm: chuyển nhượng khoản vay cho người mua mới; sử dụng tiền đặt cọc để tất toán; hoặc tự huy động tiền mặt trả hết nợ rồi mới bán. Tuy nhiên, mỗi phương án đều tiềm ẩn rủi ro. Ngân hàng siết chặt điều kiện phê duyệt, giao dịch đặt cọc dễ phát sinh tranh chấp, còn tự xoay vốn lại khiến gánh nặng tài chính thêm chồng chất.

Giới phân tích cho rằng hiện tượng “vay tiền để bán nhà” không chỉ là câu chuyện cá nhân mà phản ánh thách thức cấu trúc của thị trường bất động sản Trung Quốc. Khi giá nhà tiếp tục giảm và niềm tin suy yếu, vòng xoáy âm vốn có nguy cơ kéo dài.

Trong bối cảnh đó, nhiều gia đình buộc phải lựa chọn giữa việc chấp nhận thua lỗ để rút lui hoặc tiếp tục nắm giữ tài sản với hy vọng thị trường phục hồi. Tuy nhiên, với thanh khoản hạn chế và áp lực nợ cao, con đường phía trước vẫn còn nhiều bất định.

Theo: VnExpress