Nhu cầu mua nhà tại Hà Nội và TP HCM vẫn cao, nhưng giao dịch nửa đầu năm 2026 giảm mạnh khi tỷ lệ hấp thụ dự án mới xuống dưới 50%.
- Người đàn ông 62 tuổi hầu tòa trong vụ án giết người
- Trump tính đưa Hormuz vào chủ quyền Mỹ
- Động đất 7,7 độ tại Indonesia: Hai người chết, cảnh báo sóng thần được dỡ bỏ
Tại diễn đàn bất động sản chiều 18/8, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, cho biết lượng tìm kiếm thông tin nhà đất trên nền tảng này từng đạt khoảng 100 triệu lượt mỗi tháng, nhưng hiện giảm 39% tại Hà Nội và 15% tại TP HCM cùng các tỉnh phía Nam.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, cũng xác nhận lượng giao dịch đang giảm trên toàn quốc. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong nửa đầu năm chưa tới 50%, thấp hơn nhiều so với mức 80-90%, thậm chí có dự án bán hết trong ngày, của năm trước.
Nguyên nhân chính được các chuyên gia chỉ ra là sự lệch pha kéo dài giữa giá bán và khả năng chi trả. Theo ông Đinh Minh Tuấn, khoảng cách giữa mức giá người mua tìm kiếm với giá nguồn cung thực tế khiến nhu cầu ở thực khó chuyển thành giao dịch thành công trên thị trường sơ cấp.
Tại TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết 37 dự án với hơn 27.000 căn hộ đã được đưa ra thị trường trong 7 tháng đầu năm. Dù nguồn cung cải thiện rõ rệt, sức hấp thụ vẫn thấp do người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản.
Giá nhà vẫn là rào cản lớn với người mua
Bên cạnh sự lệch pha về giá, dòng vốn đầu cơ ngắn hạn cũng được các chuyên gia nhận định đã rút khỏi thị trường, khiến thanh khoản suy yếu. Ở thị trường thứ cấp, giá bán giảm 5-14% tại Hà Nội và 5-7% tại TP HCM.
Mặt bằng giá căn hộ tại phía Nam hiện đi ngang quanh mức 108 triệu đồng/m2. Dù đã có sự điều chỉnh so với cuối năm 2024 và đầu năm 2025, mức giá này vẫn cao so với thu nhập phổ biến của nhóm mua nhà để ở.
Nghịch lý càng rõ khi phần lớn người tìm kiếm bất động sản tập trung vào căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2, trong khi khoảng 80% nguồn cung mới lại có giá cao hơn mức này. Cầu tồn tại nhưng không đủ khả năng hấp thụ nguồn cung đang được đưa ra.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, khoảng cách cung – cầu còn lớn hơn. Khảo sát tại TP HCM cho thấy khoảng 974.000 người có nhu cầu thực về loại hình này. Một dự án tại Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, chỉ có 750 căn nhưng nhận tới 15.000 hồ sơ đăng ký, tương đương tỷ lệ cạnh tranh khoảng 1/20.
Trong năm 2026, TP HCM được giao chỉ tiêu hoàn thành 28.000 căn nhà ở xã hội, song dự kiến thực tế chỉ đạt khoảng 20.000 căn. Nguồn cung hạn chế tiếp tục khiến nhiều người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà phù hợp.
Với nhà ở thương mại, người mua phải tìm đến các khu vực xa trung tâm, dọc những trục hạ tầng lớn ở khu Đông và Đông Bắc TP HCM. Giá tại đây phổ biến 55-60 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều khu vực trung tâm nhưng vẫn là mức cao với nhiều hộ gia đình.
Lựa chọn vùng ven cũng chưa thật sự dễ dàng khi các tuyến vành đai và hạ tầng kết nối quan trọng chưa hoàn thiện đồng bộ. Vì vậy, quyết định mua nhà ngoại vi không chỉ phụ thuộc vào giá mà còn gắn với bài toán thời gian chờ hạ tầng hoàn chỉnh.
Thị trường vì thế đang xuất hiện nghịch lý: nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhưng giao dịch lại trầm lắng. Khi giá bán chưa gặp nhau với khả năng tài chính của người mua, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa thanh khoản sẽ được cải thiện.
Ninh Lý (tổng hợp)
