Giá bất động sản tại nhiều nơi giảm mạnh, có lô đất nền mất 65,5% so với đỉnh, trong khi một số dự án căn hộ Hà Nội giảm gần 1/4. Dù giá hạ sâu, thanh khoản vẫn thấp khi người bán cắt lỗ nhưng người mua tiếp tục chờ.
- Tỏi được đánh giá cao nhưng chưa phải thần dược
- Cô bé bán ốc mồ côi cha thành thủ khoa Sư phạm Văn
- Hạ tầng nông thôn mới đẹp, nhưng rác và nước thải vẫn ứ đọng.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá đất nền tại nhiều khu vực giảm đáng kể trong quý III/2026 so với quý II/2025. Long An cũ giảm 20-25%, Đồng Nai và Bình Dương cũ giảm 7-10%. Tân Phú (Đồng Nai) là trường hợp giảm mạnh, tới 49%, trong khi Bến Lức (Tây Ninh) giảm 25%.
Tại Hà Nội, mức điều chỉnh cũng rõ nét. Hanoi Seasons Garden (Thanh Xuân) giảm 24% trong quý III/2026 so với quý I, xuống 137 triệu đồng/m2. Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh (Thanh Trì) giảm 18%, còn 42 triệu đồng/m2. Đất nền tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh giảm hơn 35% so với đỉnh tháng 8/2025.
Đáng chú ý, một lô đất 90 m2 tại xã Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa (Bắc Giang cũ) đang được rao 1,92 tỷ đồng, thấp hơn 65,5% so với đỉnh quý IV/2025.
Giải mã: Lãi suất tăng đang tạo sức ép lớn lên những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều khoản vay từng được hưởng lãi suất ưu đãi nay chuyển sang lãi suất thả nổi phổ biến trên 12%/năm, cao hơn 3-4% so với thời gian ưu đãi. Chi phí vay tăng trong khi thu nhập không cải thiện tương ứng khiến không ít người phải hạ giá bán để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng.
Áp lực dòng tiền còn đến từ thị trường trái phiếu. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa cuối năm 2026 có khoảng 111.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán. Riêng nhóm bất động sản chiếm gần 61.000 tỷ đồng, tạo thêm sức ép khiến nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải đẩy hàng ra thị trường.
Theo chuyên gia, đợt giảm giá hiện nay chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm tài sản được mua bằng đòn bẩy cao hoặc đúng thời điểm thị trường sốt. Đây chưa phải dấu hiệu cho thấy giá bất động sản giảm đồng loạt trên toàn thị trường. Một số khu vực nông thôn từng tăng quá nhanh so với tốc độ phát triển hạ tầng và dân cư cũng đang điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị sử dụng.
Giá giảm sâu, người mua vẫn chưa vội xuống tiền
Nghịch lý của thị trường hiện nay là giá đã giảm nhưng thanh khoản vẫn thấp. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tập đoàn PropertyGuru VN khu vực miền Nam, cho biết tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người lo bỏ lỡ cơ hội nên nhanh chóng xuống tiền, hiện họ có xu hướng chờ đợi, so sánh nhiều dự án và xem xét kỹ pháp lý, tiện ích, khả năng cho thuê trước khi quyết định.
Điều này khiến thị trường phân hóa rõ hơn giữa các dự án. Những sản phẩm có yếu tố đáp ứng nhu cầu thực vẫn có lợi thế, trong khi tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá chịu áp lực lớn hơn.
Ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản, nhận định phần lớn mức giảm xuất phát từ việc giá đất trước đó bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Khi cơn sốt đi qua, giá buộc phải điều chỉnh về mức phù hợp với khả năng khai thác.
Theo ông, thị trường đang trải qua quá trình “thanh lọc” tự nhiên. Các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực vẫn có khả năng giữ giá trị. Ngược lại, những tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực điều chỉnh trong thời gian tới.
Ninh Lý (tổng hợp)
