Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo phục hồi, song giá nhà đất vẫn neo cao do chi phí tăng, cung cầu lệch pha và đầu cơ kéo dài.
Thị trường bất động sản 2026 phục hồi nhưng chưa hạ nhiệt giá nhà đất
Năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực của kinh tế vĩ mô Việt Nam. Dù chịu tác động từ bất ổn địa chính trị và biến động tài chính toàn cầu, tăng trưởng GDP vẫn đạt khoảng 8,02%, cao hơn đáng kể so với năm 2024. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2026.
Theo ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhờ sự chỉ đạo đồng bộ của Chính phủ, thị trường địa ốc đã dần ổn định, thanh khoản và niềm tin nhà đầu tư được cải thiện. Đặc biệt, việc hoàn thành vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn góp phần điều tiết cung – cầu, tạo nền móng cho giai đoạn 2026–2030.
Một điểm đáng chú ý khác là hệ thống pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực từ năm 2026, hình thành khung thể chế tương đối đồng bộ. Cách tiếp cận quản lý cũng chuyển từ siết chặt thủ tục sang khai thác hiệu quả nguồn lực, từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, khơi thông quỹ đất cho phát triển.
Vì sao giá nhà đất vẫn ở mức cao dù thể chế đã thông thoáng?
Dù bức tranh chung tích cực hơn, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng mặt bằng giá nhà đất tại Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao do tổng hợp nhiều nguyên nhân.
Thứ nhất, vướng mắc pháp lý dù đã được tháo gỡ nhưng vẫn tồn tại độ trễ trong quá trình thực thi. Nhiều dự án chậm phê duyệt khiến nguồn cung mới hạn chế, tạo áp lực tăng giá.
Thứ hai, chi phí đầu vào của dự án liên tục leo thang. Từ tiền sử dụng đất, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính đến áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp và giá vật liệu xây dựng đều tăng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng cao, giá bán khó có thể giảm.
Thứ ba, cung – cầu vẫn mất cân đối. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm hơn 70% thị trường, trong khi phân khúc trung cấp, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn thiếu, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao.
Giá nhà đất leo thang do đầu cơ và chính sách thuế chưa đủ mạnh
Bên cạnh yếu tố chi phí và nguồn cung, hiện tượng “thổi giá”, chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện tại nhiều khu vực có thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc đấu giá đất. Giá bất động sản vì thế bị đẩy lên nhanh, thậm chí cao hơn giá trị thực.
Đầu cơ cũng là nguyên nhân quan trọng. Khảo sát năm 2024 cho thấy phần lớn nhà đầu tư nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn. Việc mua vào ở mức giá cao khiến nhiều người có xu hướng giữ hàng, không sẵn sàng hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh giá diễn ra chậm.
Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản hiện chưa đủ sức điều tiết thị trường. Thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa tạo áp lực hạn chế đầu cơ hay đưa giá nhà đất về mức hợp lý, bền vững.
Pháp lý minh bạch là yếu tố quyết định sức hút thị trường
Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc theo hướng bền vững, kiểm soát chặt dòng tiền và rủi ro tài chính. Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực giữ vai trò dẫn dắt.
Người mua và nhà đầu tư sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư – nền tảng quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Theo: Báo Dân trí
