Đấu giá đất từng bị biến thành công cụ tạo “sóng giá” với kịch bản trúng rồi bỏ cọc. Chính sách mới liệu có chấm dứt cuộc chơi này?
Đấu giá đất bị biến thành trò tạo sóng giá
Trong nhiều năm trở lại đây, mỗi khi nhắc tới đấu giá đất, phản ứng phổ biến không còn là sự tò mò, mà là cảm giác ngán ngẩm. Kịch bản quen thuộc lặp đi lặp lại: một khu đất vùng ven được đưa ra đấu giá, giá bị đẩy lên gấp nhiều lần chỉ trong vài giờ, thông tin lan nhanh, thị trường xôn xao, rồi sau đó người trúng đấu giá bất ngờ… bỏ cọc.
Điều đáng lo ngại không nằm ở một phiên đấu giá thất bại, mà ở chỗ đấu giá quyền sử dụng đất đang bị lợi dụng như một công cụ phát tín hiệu giá sai, thay vì thực hiện đúng vai trò phân bổ nguồn lực đất đai. Hiện tượng này không chỉ xuất hiện ở các đô thị lớn mà đã lan về cả vùng nông thôn, nơi giá đất bỗng bị “thổi” lên ngang bằng khu vực phát triển.
Bề ngoài, bỏ cọc chỉ là quan hệ giữa người trúng đấu giá và Nhà nước. Nhưng trên thực tế, hệ lụy lan rộng hơn rất nhiều: thị trường bị nhiễu loạn, người dân bị cuốn theo những cơn “sóng ảo”, còn niềm tin vào cơ chế đấu giá – vốn được thiết kế để minh bạch – dần bị bào mòn.
Đấu giá đất: Siết tiền đặt trước và chế tài bỏ cọc
Thực trạng trên cho thấy đây không phải hiện tượng cá biệt, mà là hệ quả của một “luật chơi” chưa đủ chặt. Tiền đặt trước thấp, giá khởi điểm ở nhiều nơi cách xa giá thị trường khiến đấu giá trở thành cuộc thử vận may. Trả giá cao để tạo sóng, nếu thấy không có lợi thì bỏ cọc, cái giá phải trả quá nhỏ so với hiệu ứng thị trường tạo ra.
Trong bối cảnh đó, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP ngày 6/1 về xử lý vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất được xem là tín hiệu mạnh mẽ. Điểm thay đổi đầu tiên là mức tiền đặt trước. Với cá nhân tham gia đấu giá đất ở, tiền đặt trước được nâng lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm, thay vì 5% đến 20% như trước.
Khi số tiền đặt trước có thể lên tới hàng tỷ đồng, đấu giá không còn là cuộc chơi dành cho những cú trả giá “được thì tốt, không được cũng chẳng sao”. Song song với đó là chế tài mạnh hơn: cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 2 đến 5 năm – một cái giá đủ lớn để buộc người tham gia phải cân nhắc nghiêm túc.
Đấu giá đất và bài toán gốc rễ của thị trường
Dù vậy, nếu chỉ siết tiền đặt trước và chế tài, những vấn đề tồn tại chưa chắc đã được giải quyết triệt để. Gốc rễ sâu hơn nằm ở cách xác định giá đất khởi điểm. Khi giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường, cuộc chơi ngay từ đầu đã thiếu sự sòng phẳng, tạo tâm lý “thử thời vận”.
Ở góc nhìn rộng hơn, đấu giá đất không thể tách rời khỏi dòng tiền và chính sách tài chính. Khi lãi suất thấp, các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn, vốn vẫn sẽ tiếp tục chảy vào đất đai. Nếu các công cụ kiểm soát đầu cơ chưa đủ mạnh, giá đất vẫn có thể “nhảy múa” dù đấu giá đã bị siết.
Muốn chấm dứt tình trạng bỏ cọc, chính sách cần đồng bộ ba yếu tố: bảng giá đất sát thực tế, dữ liệu thị trường minh bạch và công cụ tài chính đủ sức điều tiết dòng tiền đầu cơ. Khi đầu cơ không còn dễ sinh lời, đấu giá tự khắc sẽ trở về đúng bản chất của nó.
Liệu thời “chơi” đấu giá đất có kết thúc? Câu trả lời không nằm ở một điều luật đơn lẻ, mà ở lựa chọn chính sách: thị trường phải thật hơn thì đấu giá mới bền vững.
Theo: Dân Trí
