Sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2024-2025, giá chung cư cao cấp tại TPHCM đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Một số căn hộ trên thị trường thứ cấp đã giảm hàng trăm triệu đồng, thậm chí gần 1 tỷ đồng, nhưng thanh khoản vẫn khá chậm.
- Hải Phòng mở thêm đường biển trực tiếp, hàng Việt giảm chi phí logistics
- Môi giới mại dâm nhiều triệu đồng, bị phát hiện liên quan đường dây ma túy
- Mức án đề nghị với cựu viện trưởng sau những kết luận giám định
Một căn hộ 3 phòng ngủ, rộng hơn 140m2 tại dự án The Vista An Phú, phường Bình Trưng, TPHCM, được chủ nhà rao bán từ giữa tháng 9 nhưng chưa tìm được người mua. Căn hộ có sổ hồng riêng, hướng nhìn ra sông, được giảm giá từ 13,6 tỷ đồng xuống 12,8 tỷ đồng, tương đương mức giảm 800 triệu đồng.
Nếu khách mua trực tiếp, không thông qua môi giới, chủ nhà cho biết có thể giảm thêm 120 triệu đồng. Như vậy, tổng mức giảm có thể lên tới 920 triệu đồng. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, sau khi tăng hơn 37% so với tháng 8/2024, giá căn hộ tại The Vista An Phú hiện đã giảm hơn 4% so với tháng 6.
Không chỉ The Vista An Phú, nhiều dự án cao cấp khác tại TPHCM cũng ghi nhận giá rao bán đi xuống. Một căn hộ 75m2, gồm 2 phòng ngủ tại The Sun Avenue được giảm từ 7,4 tỷ đồng xuống 7,2 tỷ đồng và còn có thể thương lượng thêm. Tại Eco Green Sài Gòn, một căn hộ 87m2 với 3 phòng ngủ đang được chào giá 7,2 tỷ đồng, thấp hơn hơn 500 triệu đồng so với mức rao ban đầu.
Sau khi từng tăng lần lượt 69% và 38% so với tháng 8/2024, giá tại The Sun Avenue và Eco Green Sài Gòn hiện đã giảm hơn 4% so với tháng 4. Khảo sát trên thị trường thứ cấp cho thấy mức điều chỉnh diễn ra tại nhiều dự án. Gateway Thảo Điền giảm 9,5% so với tháng 1, Estella Heights giảm khoảng 1% so với tháng 5, còn Diamond Island giảm hơn 3%.
Đáng chú ý, The Nassim Thảo Điền giảm 17% so với tháng 12/2025. Imperia An Phú giảm hơn 18% so với tháng 4, trong khi Cantavil An Phú giảm 18% so với tháng 2. Mức giảm thực tế phụ thuộc vào diện tích, tầng, hướng nhìn và tình trạng nội thất. Giá giao dịch cũng có thể thấp hơn giá đang được rao bán.
Theo DKRA Consulting, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung chung cư sơ cấp tại TPHCM và vùng phụ cận trong tháng 8 chỉ khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm so với tháng trước. Sức mua chịu tác động bởi mặt bằng lãi suất cho vay cao, trong khi giá căn hộ vẫn ở mức lớn.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, nhận định chung cư cao cấp đang gặp khó về thanh khoản do giá đã tăng quá cao so với khả năng hấp thụ của thị trường. Theo ông Quê, những chủ nhà sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khoảng 60-70%, đang chịu áp lực khi lãi vay phổ biến ở mức 13-14%/năm. Điều này khiến một số người phải chấp nhận giảm giá sâu để bán tài sản.
Nguồn cung được dự báo tiếp tục tăng trong giai đoạn 2029-2030, tạo thêm áp lực lên giá căn hộ. Bên cạnh đó, tâm lý người mua còn bị ảnh hưởng bởi những lo ngại liên quan đến niên hạn sử dụng chung cư. Báo cáo ngành bất động sản của MBS cũng cho rằng thị trường đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh 2024-2025, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch bất động sản giảm 18% so với cùng kỳ, còn 239.860 giao dịch. Lãi suất huy động 12 tháng cũng tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%, khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. MBS nhận định lãi suất neo cao trong thời gian dài cùng nguồn cung dồi dào có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới. Để kích cầu, các chủ đầu tư đang tăng cường chiết khấu và ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm số tiền cần thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán, tặng nội thất hoặc gia tăng mức chiết khấu cho khách hàng.
Nghĩa Nguyễn (tổng hợp)
