Nguồn cung tăng nhanh và yêu cầu phát triển xanh đang buộc bất động sản công nghiệp Hải Phòng thay đổi cách cạnh tranh, từ giá thuê sang chất lượng hạ tầng và khả năng vận hành dài hạn.
- Hải Phòng mở thêm đường biển trực tiếp, hàng Việt giảm chi phí logistics
- Môi giới mại dâm nhiều triệu đồng, bị phát hiện liên quan đường dây ma túy
- Mức án đề nghị với cựu viện trưởng sau những kết luận giám định
Tại hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” do VietnamFinance phối hợp Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng tổ chức, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Tổ hợp khu công nghiệp DEEP C kiêm Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham), cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng đang bước vào giai đoạn phải thích ứng với những yêu cầu mới. Theo ông, sau nhiều năm hưởng lợi từ dòng vốn FDI, khi nguồn cung tăng nhanh, các chủ đầu tư phải đối mặt áp lực cạnh tranh và giảm giá, nhất là những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn toàn cầu EY, cho biết các nhà đầu tư sản xuất lớn hiện không chỉ quan tâm giá thuê đất mà còn tính đến chi phí năng lượng, logistics và mức độ ổn định chính sách trong suốt vòng đời dự án 20-40 năm.
Theo Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, thành phố hiện có hàng chục khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích hàng chục nghìn ha, thu hút hàng tỷ USD vốn FDI mỗi năm, phần lớn từ các dự án công nghệ cao. Định hướng phát triển khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng, trong đó có khu vực Nam Đồ Sơn, được kỳ vọng tạo thêm động lực tăng trưởng.
Tuy nhiên, ông Jaspaert thừa nhận hạ tầng điện, nước cho khu vực này trong 5 năm tới vẫn là dấu hỏi lớn. Riêng việc kéo đường điện cao thế đến Nam Đồ Sơn đã mất nhiều tháng triển khai.
Tiêu chuẩn xanh đang thay đổi cách cạnh tranh
Trước đây, các khu công nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng giá thuê đất và quỹ đất sạch. Nay, dòng vốn FDI chất lượng cao, nhất là từ những tập đoàn xuất khẩu sang các thị trường phát triển, ngày càng gắn với yêu cầu giảm phát thải carbon.
Ông Lê Khánh Hưng cho biết nhà đầu tư quốc tế không chỉ hỏi khu công nghiệp có đủ điện hay không mà còn quan tâm nguồn điện được sản xuất từ đâu, tỷ trọng năng lượng tái tạo thế nào. Vì vậy, hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch và chứng nhận môi trường trở thành những yếu tố tạo lợi thế.
Tại Hải Phòng, KCN DEEP C giai đoạn 2 đã đạt chứng nhận LEED Vàng; KCN Phúc Điền và KCN An Phát cũng tích hợp các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy và môi trường. Theo ông Jaspaert, đáp ứng tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái có thể làm chi phí đầu tư tăng khoảng 10-15% so với mô hình truyền thống.
Chi phí tăng trong khi yêu cầu xanh ngày càng rõ đã đưa các chủ đầu tư đến một bài toán khác: đầu tư trước để đáp ứng yêu cầu của nhà sản xuất, nhưng nguồn vốn dành cho quá trình này không phải lúc nào cũng dễ tiếp cận.
Bà Trần Thị Tố Loan, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ, cho biết ngay cả khi doanh nghiệp chủ động đầu tư hạ tầng xanh, việc vay vốn ngân hàng cho các dự án chuyển đổi vẫn không đơn giản.
Tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ, bà Loan cho hay dù đã hoàn thiện nhiều hạng mục xanh, doanh nghiệp vẫn phải chứng minh với ngân hàng dòng tiền và doanh thu do khoản đầu tư tạo ra. “Những khoản đầu tư này chưa chắc tạo ra doanh thu ngay lập tức”, bà nói, đồng thời cho rằng khoảng cách từ nhận thức đến triển khai thực tế “còn rất xa” vì nguồn vốn doanh nghiệp không phải vô hạn.
Một dự án khu công nghiệp vài trăm ha nếu tăng thêm 10-15% chi phí cho hạ tầng xanh có thể phát sinh hàng trăm tỷ đồng. Khoản tiền này phải bỏ ra trước, trong khi hiệu quả tài chính có thể chỉ thể hiện rõ sau nhiều năm vận hành.
Từ phía ngân hàng, bà Nguyễn Thị Kim Phượng, Giám đốc Chi nhánh FDI I của BIDV, cho biết khi cấp tín dụng cho dự án khu công nghiệp, ngân hàng ưu tiên xem xét tài sản bảo đảm và tính khả thi của phương án vay.
Dù tín dụng xanh ngày càng được các ngân hàng lớn chú trọng theo định hướng ESG, bà Phượng cho biết chỉ những dự án đáp ứng đúng tiêu chuẩn mới có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Với các chủ đầu tư khu công nghiệp, bài toán vì thế không còn chỉ là có đất và thu hút khách thuê, mà còn là chuẩn bị nguồn lực để đáp ứng những tiêu chuẩn mới.
Vũ Hiếu (tổng hợp)
