Tiền lương và tiền cho thuê nhà là hai nguồn thu nhập phổ biến, nhưng có bị cộng gộp khi tính thuế hay không đang khiến nhiều người băn khoăn.
Nhiều cá nhân hiện nay vừa có thu nhập ổn định từ tiền lương, tiền công, vừa phát sinh thêm nguồn thu từ cho thuê nhà, mặt bằng. Trong trường hợp doanh thu cho thuê dưới ngưỡng chịu thuế, không ít người lo ngại cơ quan thuế sẽ cộng gộp khoản thu này với tiền lương để xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.
Hai nguồn thu nhập được quản lý độc lập
Theo quy định hiện hành, thu nhập từ tiền lương, tiền công và thu nhập từ cho thuê nhà thuộc hai nhóm thu nhập hoàn toàn khác nhau. Mỗi loại có cơ chế quản lý, kê khai và tính thuế riêng biệt.
Thu nhập từ tiền lương, tiền công là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo biểu lũy tiến từng phần. Người lao động làm việc tại doanh nghiệp thực hiện quyết toán thuế hằng năm và được áp dụng đầy đủ các khoản giảm trừ gia cảnh cho bản thân và người phụ thuộc theo quy định.
Trong khi đó, thu nhập từ cho thuê nhà được xếp vào nhóm thu nhập từ cho thuê tài sản. Đây là loại thu nhập độc lập, không cùng loại với thu nhập từ tiền lương, tiền công hay thu nhập từ hoạt động kinh doanh. Khoản thu này không thực hiện quyết toán thuế chung theo năm với tiền lương.
Theo các quy định mới, hoạt động cho thuê tài sản chỉ thuộc diện chịu thuế khi doanh thu vượt ngưỡng quy định, và không bị cộng gộp với thu nhập từ tiền lương để xác định nghĩa vụ thuế.
Không cộng gộp tính thuế
Trao đổi với báo chí, các chuyên gia thuế cho biết, cá nhân có đồng thời hai nguồn thu là tiền lương và tiền cho thuê nhà sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế riêng cho từng loại thu nhập.
Cụ thể, thu nhập từ tiền lương, tiền công được quyết toán thuế thu nhập cá nhân hằng năm theo quy định. Khi quyết toán, người nộp thuế không cộng thêm các khoản thu nhập khác như cho thuê nhà để tính chung.
Đối với thu nhập từ cho thuê nhà, đây là khoản thu nhập chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế theo quy định của pháp luật. Nếu doanh thu cho thuê không vượt ngưỡng, cá nhân không phải nộp thuế và cũng không bị cộng gộp với tiền lương để tính thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, tiền lương và tiền cho thuê nhà là hai nguồn thu nhập tách biệt, không cộng gộp khi xác định nghĩa vụ thuế.
Cách tính thuế cho thuê nhà từ năm 2026
Từ ngày 1/1/2026, theo quy định mới, lệ phí môn bài chính thức được bãi bỏ. Điều này đồng nghĩa với việc cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài như trước đây.
Theo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (sửa đổi) và Luật Thuế Giá trị gia tăng, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế. Khi doanh thu cho thuê vượt trên 500 triệu đồng/năm, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà được tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm, theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) x 5%
Trong khi đó, thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ doanh thu cho thuê, với mức thuế suất 5%.
Trường hợp cho thuê không đủ 12 tháng, doanh thu vẫn được xác định căn cứ vào tổng doanh thu thực tế phát sinh trong năm.
Cơ quan thuế cũng lưu ý, dù doanh thu cho thuê nhà dưới ngưỡng chịu thuế, cá nhân vẫn phải thực hiện đăng ký mã số thuế cho thuê tài sản và kê khai theo đúng quy định để đảm bảo tuân thủ pháp luật thuế.
Theo: Vietnamnet
