TPHCM – Nhiều nhà đầu tư cá nhân tại TPHCM vẫn chưa thể bán được đất nền sau hai năm nắm giữ, trong khi giá gần như đứng yên.
- Gạo giả: Cặp vợ chồng giám đốc tại Ninh Bình bị bắt giữ
- Nhãn sầu riêng triệu đồng mỗi kg gây chú ý tại tuần lễ trái cây
- Phú Thọ triệt phá trung tâm lừa đảo xuyên quốc gia lớn
Ông Thành ở phường Cát Lái bỏ hơn 7 tỷ đồng mua đất năm 2024, kỳ vọng khu công nghiệp gần đó sẽ kéo giá lên. Hai năm sau, đất vẫn chưa bán được và giá gần như không nhúc nhích, trong khi căn hộ và chứng khoán đã tăng mạnh trong cùng thời gian.
Ông Hùng ở phường Bình Trưng đi theo lối khác nhưng gặp cùng một kết quả. Năm 2024 ông rút hết tiền chứng khoán, mua hai lô đất gần 2 tỷ đồng tại khu vực Dầu Tiếng, đặt cược vào quy hoạch khu công nghiệp và khu dân cư. Sau hai năm, giá đất không đổi, bán cũng không xong. Ông nhìn lại và tiếc: giữ cổ phiếu hay chuyển sang căn hộ có lẽ đã tốt hơn.
Hai trường hợp này không phải cá biệt. Dữ liệu tháng 5 của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với đất nền trên cả nước giảm 40% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm mạnh nhất trong các loại hình bất động sản. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm tới 55%, còn khu vực TPHCM cũ giảm 16%.
Tại Hà Nội, nhu cầu tìm đất nền rải rác ở nhiều địa bàn. Tại TPHCM, nhu cầu tập trung chủ yếu ở quận 9, TP Thủ Đức, Củ Chi và quận 2 cũ. Giá vẫn tăng ở một số nơi, nhưng chủ yếu ở miền Trung.
Chuyên gia Ngô Thành Huấn dẫn số liệu khảo sát: nhiều khu vực từng là điểm nóng đất nền và đất nông nghiệp như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình, Thái Nguyên vẫn chưa quay lại mức giá đỉnh của năm 2022. Một số địa phương khác lại tăng giá đáng kể — dòng tiền đang phân hóa rõ.
Theo ông Huấn, ở giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư xuống tiền chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc hạ tầng, bỏ qua các yếu tố nền tảng như dân cư, việc làm, khả năng khai thác thực tế. Phú Mỹ, Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước, Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh từng tăng giá theo kiểu đó.
Từ cuối năm 2022, bức tranh đổi khác. Thanh khoản đất nền ở vùng xa, ít dân cư giảm hơn 80%. Căn hộ và các sản phẩm tạo dòng tiền thực phục hồi nhanh hơn, chỉ sau khoảng một năm. Nhiều nơi giá đất từng tăng nhờ đầu cơ vẫn chưa lấy lại mặt bằng cũ.
Ông Huấn cho rằng đây là tín hiệu đáng chú ý nhất hiện nay. Dòng tiền không biến mất, chỉ chuyển sang tài sản có hạ tầng, pháp lý rõ và giá trị sử dụng thực.
Chuyên gia Trần Quang Trung nói thẳng: từ nay đến cuối năm và sang năm tới, nhà đầu tư cần chủ động tái cơ cấu danh mục, không thể tiếp tục theo đám đông như các chu kỳ trước. Việc đầu tiên là rà soát danh mục đang giữ — tài sản nào giữ lại, tài sản nào cần thêm, đâu là khoản đầu tư chủ lực cho 5-10 năm tới.
Ông Trung nhấn mạnh thanh khoản lúc này quan trọng không kém, thậm chí hơn cả lợi nhuận kỳ vọng. Nhà đầu tư cần nhìn trước xu hướng dịch chuyển và nhu cầu người mua để biết phân khúc nào dẫn dắt chu kỳ tới.
Khác trước, quy hoạch và hạ tầng hiện đã rõ ràng, thông tin công khai minh bạch hơn. Vì vậy, thay vì chạy theo cơn sốt, nhà đầu tư nên dựa vào quy hoạch để chọn khu vực dài hạn. Ông Trung cho rằng các chiến lược cũ như phân lô bán nền hay đầu tư theo phong trào sẽ không còn phù hợp.
Muốn chọn bất động sản giá trị bền vững, cần nhìn vào dân số, tốc độ hạ tầng, khả năng tạo việc làm, hệ thống tiện ích. Nơi có metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại sẽ còn dư địa tăng giá dài hạn hơn nơi chỉ trông vào tin quy hoạch.
Vũ Hiếu (tổng hợp)
