Đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam tiếp tục neo giá cao dù tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 5%, phản ánh sự lệch pha rõ nét giữa giá chào bán và sức cầu thực tế.
Bất chấp thanh khoản sụt giảm mạnh, thị trường đất nền giữ giá cao tại nhiều tỉnh, thành phía Nam trong quý III vẫn ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Thực trạng này cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng hấp thụ của thị trường, đặt ra nhiều dấu hỏi về tính bền vững của mặt bằng giá hiện nay.
Theo báo cáo thị trường của chuyên trang Nhà Tốt, đến hết quý III, giá bán sơ cấp đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam tăng trung bình trên 30% so với quý trước. Đồng Nai là địa phương ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên tới 37%. Bình Dương (cũ) tăng 31%, Long An (cũ) tăng 11%, trong khi TP HCM (cũ) tiếp tục duy trì mức giá cao dù không có nhiều biến động mới.
Trái ngược với diễn biến giá, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại TP HCM và các khu vực lân cận lại giảm sâu, từ 22% đến 37% so với quý trước. Điều này phản ánh rõ sự suy yếu của lực cầu, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư ngắn hạn và người mua ở thực có năng lực tài chính trung bình.
Đất nền giữ giá cao nhưng thanh khoản ở mức thấp
Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy, trong quý III, TP HCM và các tỉnh giáp ranh có hơn 7.100 nền đất được chào bán ra thị trường, song chỉ khoảng 390 sản phẩm giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ tiêu thụ xấp xỉ 5%. Đây là mức thanh khoản rất thấp so với giai đoạn trước.
Dù vậy, mặt bằng giá vẫn được duy trì ở mức cao. Giá đất nền cao nhất tại TP HCM lên tới khoảng 140 triệu đồng mỗi m2, Đồng Nai khoảng 74 triệu đồng mỗi m2, còn Long An (cũ) dao động quanh 60 triệu đồng mỗi m2. Thực tế này cho thấy giá bán chưa phản ánh đúng sức mua của thị trường.
Theo bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, đà tăng giá hiện nay không xuất phát từ nhu cầu giao dịch thực mà chủ yếu đến từ kỳ vọng một chiều của chủ đầu tư. Nhiều dự án mở bán mới đưa ra mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung, thậm chí được điều chỉnh tăng theo phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, bất chấp sức cầu không tương xứng.
Đất nền giữ giá cao và sự lệch pha cung – cầu
Diễn biến cung – cầu thể hiện rõ hơn ở thị trường thứ cấp. Tại đây, đất nền trong dân đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm giá để tìm thanh khoản. Mức giảm ghi nhận khoảng 29% tại Đồng Nai, 4% tại Bình Dương (cũ), trong khi giá đất nội thành TP HCM và Tây Ninh chủ yếu đi ngang.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định thị trường không hoàn toàn “đóng băng” mà đang rơi vào trạng thái lệch pha cung – cầu. Nhu cầu thực hiện nay tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải, khoảng 3-5 tỷ đồng tại TP HCM và 1-2 tỷ đồng tại các khu vực vùng ven, tương ứng mức giá phổ biến 10-40 triệu đồng mỗi m2.
Trong khi đó, phần lớn nguồn cung hiện hữu lại có giá từ 30-80 triệu đồng mỗi m2, vượt xa khả năng tài chính của đa số người mua. Việc chính sách thuế và tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt khiến dòng tiền đầu cơ bị hạn chế, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư ngày càng rõ rệt.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Nhìn về thời gian tới, giới chuyên gia dự báo nguồn cung đất nền có thể tăng nhẹ, chủ yếu tại Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và Đồng Nai. Tuy nhiên, thanh khoản khó có sự bứt phá mạnh và thị trường khó quay lại giai đoạn sốt nóng như trước năm 2020.
Giao dịch được dự báo sẽ tập trung vào các sản phẩm phân lô nhỏ lẻ, đất thổ cư có giá trị thấp, phục vụ nhu cầu ở thực. Thị trường đất nền giữ giá cao đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính sàng lọc, khi giá bán buộc phải tiệm cận hơn với sức cầu thực tế, còn những sản phẩm neo giá cao sẽ đối mặt nguy cơ kéo dài tình trạng khó giao dịch.
Theo: VnExpress
